企业租入个人(指自然人，下同)房屋时，个人往往只关注自己实际拿到手的金额是多少，于是有人问合同能否写税费由承租方负担?租赁双方自愿如此也不是不可以，但不能以合同约定而改变税法规定的纳税义务人，所以承租方支付的各项税费列支到其账面上，属于“与取得收入无关的支出”，企业所得税税前不允许扣除，会给承租方造成损失。那当各项税费实际上由承租方负担时，为规避上述损失，合同金额应该写多少?

当个人要取得既定的净收入时，合同年租金总额应为“净租金收入+应缴纳的各项税费”。所以确定合同金额之前，我们需要先看一下个人出租自有房屋的业务要交哪些税。

根据现行政策规定，个人出租自有房屋涉及的税费包括增值税、附加税费、房产税、印花税、城镇土地使用税和个人所得税。

既然个人到手净收入是一定的，那我们设年租金收入总额为X，则：

个人净租金收入=X-增值税-附加税费-房产税-印花税-城镇土地使用税-个人所得税

下面我们逐一分析各项税费的计算过程：

一、增值税

房屋类型

增值税应纳税额

住房

X÷(1+5%)×1.5%=1.4286%X

非住房

X÷(1+5%)×5%=4.7619%X

国家税务总局公告2019年第4号规定，其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。(开具增值税专用发票的不享受此优惠政策)

二、附加税费

附加税费以城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%为例。

附加税费=增值税×(7%+3%+2%)

城建税率根据纳税人所在地域不同，税率有所不同。纳税人所在地在市区的，税率为7%;所在地在县城、镇的，税率为5%;所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

三、房产税

房屋类型

房产税应纳税额

住房

(增值税含税收入即X - 实际缴纳的增值税)×4%

非住房

(增值税含税收入即X - 实际缴纳的增值税)×12%

提示：

1.减的增值税是实际缴纳的增值税，免征增值税的情况下，租金收入房产税的计税依据是全部租金收入。

2.出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税，但是需要按照房产余值缴纳房产税。

四、城镇土地使用税

房屋类型

城镇土地使用税应纳税额(年)

住房

免征

非住房

每平方米土地年税额×占地面积

省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。

五、印花税

房屋类型

印花税应纳税额

住房

免征

非住房

由立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花

应纳印花税 = 租赁合同金额×1‰

增值税及相关税费的提示：

1.免征增值税的，同时免征附加税费。

2. 2019年1月1日至2021年12月31日个人减半征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。(财税〔2019〕13号，国家税务总局公告2019年第5号)

3. 应税合同印花税的计税依据，为合同列明的价款或者报酬，不包括增值税税款;合同中价款或者报酬与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。

上述“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，以下统称相关税费，相关税费不含增值税。

六、个人所得税

个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。

财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

每次收入不超过四千元，减除费用八百元，即：

应纳个人所得税=(增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元×12)×税率;

每次收入四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，即：

应纳个人所得税=(增值税不含税收入-相关税费-修缮费)的余额×(1-20%)×税率。

个人所得税提示：

1.修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

2.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含实际缴纳增值税。

3.个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，凭房屋租赁合同和合法支付凭据，在计算转租所得时予以扣除。

4.对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

5.纳税人取得财产租赁所得，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴个人所得税款。

综上所述，各项税费实际由承租方负担时，在净租金收入既定的情况下，设年租金收入总额为X,将各项税费的计算公式带入本文前面提到的净租金收入的公式中，便可解出X的金额。

文章来源：每日听税