出租业主每年在申报税时都会有一些相对常见的错误,这些错误与减税相关,以及由此产生的投资财产税收结果。下面是前10名错误清单,以及如何最好地避免它们。

1.分摊共有物业的开支和收入

如果您与其他人拥有租赁房产,您必须根据您对房产的合法所有权申报租金收入和抵扣费用。作为共同租户(joint tenants),您的合法权益将是平等分割,而作为租户共有(tenants in common),您可能拥有不同的所有者权益。

2.确保您的房产真正可供出租

您的房产必须真正可以出租才能申请减税。

3.正确进行初始维修和资本改进

由于您出租房产而发生的与磨损或其他损害直接相关的持续维修可在您支付费用的同一年内全额抵扣。例如,可以立即扣除修理热水系统或部分损坏的屋顶。

购买房产时存在的损坏的初步修复,例如更换破损的灯具和修复损坏的地板,不能立即扣除。相反,这些成本用于在您出售房产时计算您的资本收益或资本损失。

当只有部分结构损坏或翻新浴室时更换整个结构,如屋顶被归类为改进而不能立即扣除。这些是建筑成本,您可以在完成之日起的40年内以每年2.5%的价格申请抵扣。

如果您完全更换了房屋拆卸的损坏物品,并且成本超过300澳元(例如,更换整个热水系统),则必须在几年内折旧。

4.申请借款费用

如果您的借款费用超过100澳元,则扣除期限为五年。如果它们是100澳元或更少,您可以在您支付费用的同一收入年度中抵扣全部金额。借款费用包括贷款设立费,产权检索费以及准备和提交抵押文件的费用。

5.抵扣购买成本

您不能要求扣除购买房产的费用。这些包括物业转让费和印花税(适用于ACT以外的物业)。如果您出售您的房产,那么在计算您是否需要支付资本利得税时,将使用这些成本。

6.抵扣您的贷款利息

如果您为出租物业购买时贷款,您可以申请利息作为扣除。如果您将部分贷款用于个人用途,例如买船或度假,则您无法申请贷款的这部分利息。您只能索取与出租物业相关的部分利息。

7.正确的建设成本

您可以申请某些建筑成本,包括扩建,改建和结构改进作为基本工程扣除。作为一般规则,您可以自建造完成之日起40年内以建筑成本的2.5%申请基建工程扣除。

如果您的财产之前由其他人拥有,并且他们要求扣除基本工程费用,请他们向您提供详细信息,以便您可以正确计算您有权要求的扣除额。如果您无法从之前的所有者那里获得这些详细信息,您可以使用可以估算以前建筑成本的合格专业人员的服务。

8.确保您的抵扣费用是正确的

如果您的出租物业以低于市场价格的价格出租给家人或朋友,则您只能申请扣除您收到的租金的部分。当您的家人或朋友免费或个人使用期间,您不能要求扣除。

9.保持正确的记录

您必须有您的收入和支出的证据,以便您可以索取您有权获得的一切。出售您的出租物业时可能需要缴纳资本利得税。因此,请保留您拥有房产期间的记录,并自您出售房产之日起保留五年。

10.在出售时获得正确的资本收益

当您出售您的出租房产时,您可以是资本收益或资本损失。一般来说,这是您购买和改善房产的成本与您出售时所获得的价格之间的差异。您的费用不得包括已经扣除的金额作为从房产中获得的租金收入的扣除金额,包括折旧和基本工程。

如果您获得资本收益,则需要在该收入年度的纳税申报表中包含收益。如果您是资本损失,您可以将亏损结转并在以后年度从资本收益中扣除。

文章来源:GTA会计师事务所

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