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张鹏:最终承担房地产税压力的可能只是租房的人

frank 房产税 2018-08-20 13:25 65

腾讯财经《灼见》特约作者,张鹏,吉林大学法学学士、清华大学工商管理硕士 近日舆论将自如、蛋壳两家长租公寓品牌推上风口浪尖,关于长租公寓推高城市房租的讨论引发市场普遍

  腾讯财经《灼见》特约作者,张鹏,吉林大学法学学士、清华大学工商管理硕士

 

  近日舆论将自如、蛋壳两家长租公寓品牌推上风口浪尖,关于长租公寓推高城市房租的讨论引发市场普遍关注,一线城市房租上涨更为明显,从商业模式来看,长租公寓寻找房源、投入资本、提供服务、寻求回报并没有任何问题。从经济和社会效益来说,长租公寓的出现不仅延长了相关的产业链条,增加了税收和就业岗位,更重要的是增加了性价比高的租房服务供给,创造了应有的同时也是合理的价值。至于房租上涨的问题,究竟是什么原因导致的呢?板子要不要先打在资本和中介身上?

 

  且慢!一切经济问题都有经济规律在起作用,房租上涨现象背后的问题恰恰是房源不足,供不应求,资本和中介不过是沾了点政策和行业“红利”而已。在限购、限贷和限售的高压政策持续深化、房地产税立法加快推进的背景下,尽管房价快速上涨的势头有所遏制,部分热点地区房价甚至出现了较深的跌幅,但是房价总体仍处于高位区间,行政化的调控政策的效用在降低,对于经济和社会的危害也正在显现,房租上涨便是其一。

 

  笔者认为,行政化调控政策正是房租上涨较快的首要或者核心原因。一方面,行政化调控政策抑制了新房供给,在对高房价提供支撑的同时,也压制了出租房源的增量供给。进入2018年以来,越来越多的地方出现土地“流拍”,开发商拿地热情不同以往更加谨慎,势必影响房地产增量补给。在限购、限贷和限售政策并存的条件下,没有更多的具有购买能力的人来买房,也不大可能有更多的市场化的房源可以提供。只有让更多的具有购买能力的人来买房,也才会提供更多的市场化的房源;另一方面,行政化调控政策抑制房价的难度在加大。由于购房成本提高、摇号难度加大,加上房地产税出台推动持有成本上升预期,使得房价具有继续上涨的动能,具备通过向房租传导上涨压力的条件和趋势。

 

  需要强调的是,行政化调控政策因为具有一定的时滞性并不轻易被察觉,资本和中介相对表观一些但实际作用很有限。如果说长租公寓推高城市房租命题成立的话,只能是“只见树木不见森林”,充其量是必要不充分条件。作为一种新兴的经济业态,长租公寓投入了资本创造了价值和服务,但并不具有推高城市房租的能力。即便它真有这样的可以垄断市场的能力,那么也取决于房源市场的容量大小,还要考察还有哪些因素可以影响它的大小。

 

  当房源紧张程度非常严重、市场容量足以被资本和中介控制的时候,也是政府职责和能力缺位非常严重的时候。人们不禁会问政府究竟做了什么又没做什么?政府多年来建设廉租房的努力哪里去了?为什么照顾不到更多买不起房只能租房同时又望房租兴叹的人口?另外要不要给中低收入群体租房补贴?正在修改酝酿之中的个人所得税法已经规划了房租专项扣除,如果房租上涨过快、生活成本上涨过快,个税起征点有没有必要进一步提高?

 

  另外令人忧虑的是,有消息称房地产税可能年内出台,如果房租可以迅速上涨转移、抵消甚至超过房地产税影响的话,房地产税对抑制房价和房地产投机的作用并不乐观。尽管房地产税可以增加持有成本,但在现行房地产基础制度和行政化调控政策不改变的情况下实际上也在支撑存量的房价,不仅不会起到期待的正面作用,反而成了劫贫济富的工具。在此,呼吁有关部门和地方政府一定要积极面对房源紧张带来的房租上涨过快问题,通过加强顶层设计、增加房源供给、发放补贴或房租抵税的方式平抑市场涨压,满足更多人住者有其居的需求,最大程度促成行业均衡发展和实现社会和谐。

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