土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土地增值税的应纳税额如何计算？
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第七条规定：“土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十条规定：“条例第七条所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数。
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额＊30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额＊5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的
土地增值税税额=增值额X50%-扣除项目金额＊15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额X60%-扣除项目金额＊35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。”
土地增值税优惠政策
一、有下列情形之一的，免征土地增值税：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（《土地增值税暂行条例》第八条）
二、条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条）
三、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。（《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条）
四、农村集体产权制度改革土地增值税优惠政策（《财政部国家税务总局关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2024年第3号））
【享受主体】
村民委员会、村民小组
【优惠内容】
自2024年1月1日起，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。
【享受条件】
仅涉及国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更事项。
农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。
【温馨提示】
纳税人享受《财政部国家税务总局关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2024年第3号)规定的暂不征收土地增值税政策，应按规定进行免税申报。
