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房产税未落,涨房租先行,房市“大收割”该何去何从?

2018-08-27 11:33
来源:有路海外
  近段时间,国内房产圈最重大的新闻之一就是:房产税要来了!
 
  在不久前统计部门的发布会上,已经明确将房产税搬出了台面,大家仿佛心里也都有数,该来的总要来,只是不知道何时来。
 
  可就在前几天,接近税法系统相关人士又有猛料爆出,房产税,今年一定会跟大家见面!
 
  房产税一旦出台,房屋持有者们必定“叫苦不迭”,一方面国内的购房压力已经快要顶破天花板了,房产税的出台无异于是雪上加霜,但另一方面,这是不是一个有效控制国内房价上涨过快、挤压房市泡沫的良策呢?
 
  房产税出台=房价下跌、租金上涨?
 
  其实,房产税这事儿,只要官方确定下来,
 
  首批影响的必然是“购房大户”们,再想炒房、囤房真得“三思而后行”了。

 
  不少人都认为,房产税一旦出台,立马会反应在房价上,届时房价下跌至少30%!到时候谁还敢做接盘侠?已经有不少炒房客为了躲避房产税而急于抛售手中房产,而抛售不出去的,一旦房产税开始征收而导致房价下跌,那房子无异于是“砸手里了”。
 
  那对于靠出租房屋赚取租金的房东们来说呢?国内许多房东可能有些“过于乐观”了,他们认为,房产税来了我也不怕,税收多少,租金就加多少。但问题就是,你真的敢这样涨房租吗?
 
  国内11城房租暴涨20%
 
  那边的房产税政策如火如荼但始终未一锤定音,这边的房租倒是先涨起来了!
 
  近日,北京房租暴涨20%的消息刷爆了微信朋友圈等各大社交平台,原因很简单,以现在的白领阶级,乃至中产阶级,能在北京买的起房的有几个?
 
  但事实上,不单单是北京,今年7月份以来全国城市房租价格均有所上涨,部分重点城市房租价格涨幅极为明显。
 
  数据显示,7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。其中,暴风中心北京的房租价格同比增幅为20.3%,在11个城市中排名第六,而排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。
 
  房租暴涨,谁的锅?
 
  有人把此次房租暴涨归根于上一轮房价上涨的余波,因为前两轮的房价上行周期,并没有最直接的反应在房租上。这一次的房租上涨,应该算是房租终于在慢慢跟随房价上涨脚步的“情理之中”。
 
  与房价相比,房租剔除了不少的投资因素,被认为能够更加直接的反应住房的刚性需求。而近些年才进入市场就风头强盛的“长租公寓”,让房屋持有者们的“炒房租”成为可能。
 
  长租公寓,即一企业通过租赁或者购买的方式集中房源,进行同一的管理和装修后投放到租赁市场中。
 
  相较于一些“房东直租”,这些房租公寓打的是租后服务、是精致装修、是完整配套,因此价格上也相对更高一些,也更加能戳中年轻人的痛点。
 
  其实,长租公寓市场近年来的强劲也在无形中抬高普通业主的心理预期。不久前有北京网友爆料,由于两家租房平台竞价收购房源,自己原打算七千元租出去的房子,最后以一万多块的价格交给了长租公寓。
 
  房租上涨这个锅,长租公寓究竟背不背?该背,但肯定不能完全背,因为无论如何,长租公寓企业背后品牌、资本的参与确实能够对房租上涨起到不小的助推作用。
 
  长租公寓爆仓,一秒天堂一秒地狱
 
  我们才说到长租公寓为房租上涨作出的贡献,这边它就爆仓了:
 
  杭州的一家名为知名长租公寓公司宣布破产。据了解,约有4000户租客受损,被鼎家负责人告知“没钱退押金,更没钱退房租”。在经历火爆竞争、花式融资后,租金贷、利用融资“抢房”、公司倒闭等一系列问题接踵而至。之后其他23家知名中介也被曝出哄抬房租、无照经营等问题。
 
  当然了,此次爆仓背后受到波及的人群不仅仅是那些“无家可归”的租房者,房屋持有者们同样不好过:前有房产税“拖垮”房价,现在连房租也不好收,这国内房产投资的意义究竟何在?
 
  投资者该何去何从?
 
  对于房产投资者而言,投资收益一是看房产的保值增值,二就是看房产的租金收益。
 
  那么国内的房产投资形势究竟有多严峻?
 
  1、房价
 
  我们开头已经提到过,房产税的落地实施极大可能会带来房价的下跌,这是国家想要挤压房产泡沫、稳定方式的手段。
 
  但现在看来,这样的手段要“双管齐下了”,前段时间住建部已经公开表示,要坚决遏制房价上涨。今年前7个月,全国楼市调控次数已达260次。住建部也曾发文表示,楼市调控不力的,坚决问责。
 
  想继续乘着国内房价上涨周期的东风?恐怕要仔细斟酌了。
 
  2、房租
 
  除了房子本身的保值增值外,房租是投资者另一大投资收益的来源,尤其是对于国内房产市场来说。
 
  国内超一线、一线城市的房价持续上行使得租房刚需极大,而房租上涨意味着投资回报上涨、收入增多,将缩短成本收回年限并盈利。
 
  但就目前形式来说,短期内的房租是上涨了,但随之而来的穷途、政策也一个接着一个:先是知名长租公寓爆仓引发多家大型中介公司的资质、信用危机,然后是北京、南京等主要城市连续出招,严查“炒房租”现象,进一步加强对房屋租赁市场的监测控制。
 
  即使抛开这些后来因素不谈,国内房子的租金收益率究竟几何?投资者心理没数吗难道?
 
  四个国内超一线城市的租金回报少的可怜,平均下来仅仅在1.5%左右。
 
  在其他一些新的超一线城市中,最高的沈阳也仅仅在3.24%。
 
  现阶段来将,以北京为例,即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。
 
  泡沫少、房市成熟的国外市场
 
  国内严峻的房产投资形式很大程度上对国外房产市场起到了“引流作用”,毕竟在投资者一块儿,还是很少有人“不撞南墙不回头”的。
 
  首先,许多国家如美国、澳洲、日本等已经有了比较完善的房产税制度了,在此情况下,房产市场更加透明,泡沫也相对较少,这对投资者来说是非常利好的。
 
  其次,国内政策步步紧逼,下一个房价上涨周期究竟能否如约而至,我们依旧未可知。但许多其他国家现阶段,乃至短期的未来房价都保持持续的上行状态。比如美国房价已经连续70个月稳定上涨,强势美元周期使得其房产行业成为全球投资客的朝圣地,再入近年来经济腾飞的泰国,地价飙涨、房价紧随,在建的轨道交通更是提前预知了未来的房价涨势。
 
  最后,就租金收益而言,国内的租金收益微乎其微,但对比国外呢?泰国曼谷的租金收益在5%-8%,旅游热地普吉芭提雅的海景房甚至能达到8%-10%;美国一线城市西雅图不仅房价涨幅领跑全美,租金回报同样喜人,能够达到5%-10%;澳洲墨尔本的租金收益也能够达到5%-6%。
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